20.02.2026

Stolpersteine bei der Objektanalyse von Kapitalanlageimmobilien

Bei der Prüfung und Auswahl geeigneter Kapitalanlageimmobilien richtet sich der erste Blick häufig auf die Renditekennzahlen. Kaufpreisfaktoren – also das Verhältnis von Kaufpreis zu Soll- oder Ist-Mieten – stehen dabei regelmäßig im Mittelpunkt der Betrachtung.

Mindestens ebenso wichtig wie die vermeintliche Rendite ist jedoch die gründliche Prüfung formeller, rechtlicher und technischer Aspekte. In der Praxis zeigen sich hier häufig Stolpersteine, die den wirtschaftlichen Erfolg einer Investition erheblich beeinflussen können. Nachfolgend stellen wir einige besonders häufig anzutreffende Problemfelder vor.

Dachgeschossausbau – rechtlich sauber umgesetzt?

In den Nachwendejahren kam es insbesondere in Erfurt zu einer umfassenden Sanierung des Gebäudebestandes. Bereits vor rund 30 Jahren erkannten viele Eigentümer das Potenzial der Landeshauptstadt und schufen im Zuge von Sanierungen zusätzlichen Wohnraum – häufig durch den Ausbau von Dachgeschossen, um die Objektrenditen zu erhöhen.

Bei solchen Maßnahmen ist jedoch besondere Vorsicht geboten. Zwingend zu prüfen sind unter anderem:

Liegen für die im Dachgeschoss geschaffenen Wohnungen entsprechende Baugenehmigungen vor?
Wurden alle Auflagen aus der Baugenehmigung erfüllt (z. B. Rettungswege, Rauchabzug, Brandschutztüren)?
Fehlende oder unvollständige Genehmigungen können nicht nur den Immobilienwert mindern, sondern auch zu erheblichen Haftungs- und Rückabwicklungsrisiken führen.

Wärmeversorgung – Besonderheiten beim Contracting

Die Versorgung eines Gebäudes mit Wärme für Heizung und Warmwasser ist ein zentraler Bestandteil der Vermietung und der laufenden Gebäudebewirtschaftung. Um hohe einmalige Investitionskosten zu vermeiden, greifen Eigentümer häufig auf das Modell des Wärmecontractings zurück. In diesen Fällen stellt ein externer Dritter die Heizungsanlage sowie die Wärmeversorgung sicher.

Dabei sind insbesondere folgende Punkte sorgfältig zu prüfen:

Befindet sich die Heizungsanlage im Eigentum des Contractors?
Welche Laufzeiten und Kündigungsfristen haben die bestehenden Contractingverträge?
Ist in absehbarer Zeit eine Ersatzbeschaffung oder Erneuerung der Heizungsanlage erforderlich?
Sind die Mietverträge so ausgestaltet, dass die Kosten des Contractings umlagefähig und rechtssicher im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weitergegeben werden können?

Unvorteilhafte Vertragsgestaltungen können langfristig zu Renditeeinbußen führen.

Legionellen, unterjährige Verbrauchsinformationen und nicht umlagefähige CO₂-Kosten

Zahlreiche gesetzliche Änderungen der letzten Jahre haben direkte Auswirkungen auf die Gebäudebewirtschaftung. Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, drohen Kürzungsrechte bei den Betriebskosten, Minderungen der Rendite aufgrund fehlender Umlagefähigkeit oder sogar Sanktionen und Bußgelder durch den Gesetzgeber.

Exemplarisch seien hier folgende Themen genannt:

Novellierung der Trinkwasserverordnung (Juni 2023):
Mit der Umsetzung der EU-Trinkwasserrichtlinie wurden die Anforderungen an die Trinkwasserhygiene weiter verschärft.
Handlungsempfehlung: Im Rahmen der Ankaufsprüfung sollten die aktuellen und vergangenen Protokolle der Legionellenuntersuchungen sorgfältig geprüft werden.

Unterjährige Verbrauchsinformationen (UVI):
Mieter sind mindestens monatlich über ihren Energieverbrauch zu informieren. Bei Nichterfüllung besteht ein pauschales Kürzungsrecht von 3 % der Heizkosten.
Zu prüfen sind daher:
- die verbauten Messeinrichtungen
- die ordnungsgemäße Erstellung und Zustellung der UVI

CO₂-Kostenaufteilung:
Seit dem 1. Januar 2023 erfolgt die Aufteilung der CO₂-Kosten abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter. Ein schlechter Energiestandard führt zu höheren nicht umlagefähigen Kosten, die unmittelbar die Rendite schmälern.
Ab dem 1. Januar 2026 steigt der CO₂-Preis auf bis zu 65 € je Tonne und verstärkt diesen Effekt zusätzlich.

Fazit

Die genannten Aspekte stellen nur einen Ausschnitt der Faktoren dar, die den Wert und die Wirtschaftlichkeit von Immobilien maßgeblich beeinflussen können. Eine rein renditeorientierte Betrachtung greift daher zu kurz.

Gerne unterstützen wir Sie im Rahmen einer umfassenden Ankaufsanalyse, um potenzielle Risiken frühzeitig zu identifizieren und sicherzustellen, dass Sie die richtige Immobilie zum richtigen Preis für den nachhaltigen Aufbau Ihres Immobilienportfolios erwerben.